新たな不動産購入制限の実施，上海の中古住宅取引で不動産価値がさらに上昇する可能性がある 5.付加価値税 3%。不動産売買契約には通常、「税金と手数料はすべて買主が負担する」という条項があります。買い手が契約書に署名するとき，新しい税金と手数料がまだ不明な場合，「税金と手数料はすべて購入者が負担する」という条項は有効ですか？ニューディール政策によって突然もたらされた巨額の付加価値税は「すべての税金と手数料」に含まれる可能性がある？「税金と手数料はすべて購入者が負担するものとする」に対して購入者に弁護の余地はありますか？この記事は上記の質問に答えます，弁護士仲間のご参考までに。
2020 年の流行の影が 2021 年の波を決定する。経済不況の地，疫病は警告なしに散発的に発生する，より大きな危機を示唆しているようです。それに相当します，上海の不動産市場は活況を呈している，価格が高騰している。浦東新区東方路にある400万以上の価値がある学区の住宅，2 か月で 200 万以上増加。上海住宅および都市農村開発委員会、住宅局やその他の部門はもはや不安を抑えきれません，今月 20 日にリリースされた新しい不動産購入制限ポリシー，すなわち、「市の不動産市場の安定的かつ健全な発展の促進に関する意見」。ニューディール政策の「厳格な規制」には、主に 2 つの側面が含まれています。まず、離婚後 3 年以内に商業用住宅を購入した夫婦，所有する住宅戸数は、離婚前の家族の住宅戸数の合計に基づいて計算されます；第二に、住宅の個人外販に対する付加価値税の免税期間が2年から5年に延長される。
一
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カジノシークレット スポーツベット」という契約条項は有効ですか?
100,000人民元の付加価値税を誰が負担するかについて紛争が生じた場合，買主も売主も自宅の引き出しから「住宅売買契約書」を取り出しました，密集した言葉の中で自分の利益を守るための法的武器を探しています。売主が「税金や手数料はすべて買主の負担」という契約条項を見た場合（上海の中古住宅販売代理店の媒介契約または売買契約書），この条項は一般的に同意されています)，心の中の石がついに地面に落ちました。"すべての税金と手数料は購入者が負担します"，白黒のテキスト，間違いない；購入者が VAT を支払っていない場合でも，契約を終了するだけです，より高い購買力のある次の家を探しています，さらに高い価格で購入することもできます。
その反対，同じ条件に直面する購入者，とても複雑な気持ちです。「税負担転嫁条項」の罠に気づかなかった自分を責めずにはいられない？この条項の適用範囲を制限しないのはなぜですか？負けたにもかかわらず，買主は依然として契約に何らかの有利な要素を見つけたいと考えています: 「すべての税金と手数料は買主が負担するものとする」の「すべて」とはどういう意味ですか？付加価値税を含む？新しい購入制限政策によってもたらされた付加価値税は含まれますか？契約時にすでに存在しているものとして理解しましょう，買い手と売り手の両方に知られている税金と手数料はより合理的です！しかし，購入者は自分のアイデアについてあまり自信がありません，新しい政策によってもたらされる付加価値税を除き、カジノシークレット スポーツベットと確信することが私が目指す目標です。現時点では，追加の VAT を負担する可能性があっても購入者は不安，カジノシークレット スポーツベットは極めて不公平なオーバーロード条項であると今でも強く信じています，その制約を取り除きたいと願っています。
しかし，2006 年の上海高等法院の回答は買い手の幻想を打ち砕く可能性がある。上海高等法院の「マクロ経済政策統制後の住宅売買紛争におけるいくつかの問題への回答」（2006年上海高等人民法院第15号）第1条は明確に次のように規定している：「合意に従って優先権が与えられる、法的補足原則，両当事者は税金と手数料の支払いについて明確な合意を結んでいます，協定を遵守する必要があります。”判例による検査，民事訴訟の分野では、人民法院は一般に「税金と手数料はすべて買い手が負担する」と考えています，つまり、「税負担転嫁条項」協定は有効です。この見解は、最高人民法院の法学によって裏付けられています（2007 年民意中子第 62 号を参照）、2015 民義中子民事事件第 199 号)。地方高等法院でも同様の訴訟がある（福建省高等法院2019年民民申請第3482号を参照）、河南省高等裁判所 2016 年ユーミンシェ民事事件第 1191 号)。
裁判所が「税負担転嫁条項」が有効であると判断した主な理由は、税法が法定納税者以外の団体や個人が代わりに税金を支払うことを禁止していないため，民間団体間で合意された「税負担移転条項」は法令の禁止規定に違反しておらず、国税収入の損失を引き起こすものではない。したがって，カジノシークレット スポーツベット条項は有効であると結論付けることができます，この見解は司法界の主流の見解である。
二
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カジノシークレット スポーツベットには付加価値税が含まれますか?
中古住宅取引中，売主（受領者）に関連する納税義務には、付加価値税（事業税）および付加税が含まれます、印紙税、土地付加価値税、個人所得税、法人税等。家の買主と売主の間で合意がない場合、上記の税金は売主が負担することになります。しかし，住宅売買契約書に「税金や手数料はすべて買主が負担する」という取り決めがある場合，売主が負担すべき法定税金を買主に転嫁できるということですか？特に買い手と売り手が「すべての税金と手数料」の内容について争う場合，「すべての税金と手数料」の範囲を明確にする方法？
民法第 142 条に基づく，契約をめぐって紛争が生じた場合、「相手方の意向の説明がある」，使用されている単語に基づく必要があります，関連用語と組み合わせる、行動の性質と目的、誠実さの習慣と原則，意図の意味を判断する。「文字通りの意味では、「すべての税金と手数料」にはすべての税金と手数料が含まれます，ただし、買い手と売り手が「すべての税金と手数料」の具体的な内容を記載していない場合，文字通りの解釈のみ，特に「従う」という言葉において適用法の解釈により、著しく不当な結論が導かれた場合，テキストによる説明の不足を補うには、他の説明方法を使用する必要があります，不動産取引中の税金や手数料を誰が負担するかという正当性の問題を適切に解決するため。
それで、私たちはそうしたいのです税金と手数料の徴収の基礎話してください。不動産取引税は不動産取引によって発生します，売主または買主が不動産取引に関連する行為のみを行うかどうかは関係ありません，関連する税金と手数料を負担する，それは妥当です。売り手から渡された「税金」を受け入れるときの買い手の場合，関連する取引活動によって発生する税金のみを考慮してください，緩すぎるようです。さらに話し合う，転嫁できる「税金」取引活動は、取引活動に直接関係する税金および手数料に厳密に限定されるべきです，無関係または間接的に関連する税金は含まれません。譲渡可能な税の範囲を制限するこの方法は、公平性の原則に沿っています。これも徴税根拠に該当します。この考慮事項に基づく，特定の税金が合意によって転嫁できる「すべての税金および手数料」に属するかどうかを判断するには、2 つの指標を使用できます：最初は納税義務が発生する時期です。税金と手数料は住宅売買契約の成立日より前にすでに存在していました，「すべての税金と手数料」に含まれて転嫁されるべきではありません。2 つ目は、合意によって転嫁できる「すべての税金と手数料」は、契約で行われた取引に基づいて課税されるべきであるということです，そうでない場合は、契約に直接基づく税金ではありません。したがって、固定資産税と所得税は除外される必要があります，固定資産税など、都市土地使用税、法人税、個人所得税など。
VAT (営業税)、追加の税金、印紙税の責任は不動産取引から直接発生します，「すべての税金および手数料」に属する内容。ただし、個人所得税と土地付加価値税はかかります，回収プロセスと不動産移転登記は関連性が高く、時間が集中するため，税負担が取引（資産譲渡）によって直接発生すると誤解されやすい。実は，これら 2 つの税金は基本的に不動産譲渡からの所得に課税されます，その取引は課税の対象ではありません，「すべての税金と手数料」の範囲に含めるべきではありません。もちろん、法人税は企業の包括利益に基づいて発生します，単一トランザクションとの遠隔因果関係，「すべての税金および手数料」の範囲内であると理解されるべきではありません。したがって，「すべての税金は購入者が負担するものとする」には VAT を含めるべきであると結論付けることができます，ただし、これはすべての税金と手数料を購入者に移管できるという意味ではありません。
三
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追加 VAT を負担するための購入者の防御スペース
VAT は「すべての税金」に属します，購入者の責任，買い手はすべてを失い、抗弁根拠を発動できるという意味ですか？答えはノーです。特に買い手と売り手が売買契約に署名するとき、新しい購入制限ポリシーによってもたらされる付加価値税（超過付加価値税）を予測することはできません，防衛にはまだ一定の理由がある。現行の法規制により、弁護士が買主側にサービスを提供できる制度上のスペースが提供されています。これが弁護士のサバイバルスキルです，これも法的な不確実性の魅力です。
防御 1: 無関係な要素の除外，つまり、税金の計算ではこの取引以外の要素を考慮すべきではありません，そうしないと、購入者は契約に署名するときに税金を正確に計算できません。したがって，購入者にこの部分の税金を負担する意図があるとは考えられません。突然の新規購入制限ポリシーの下で，購入者は追加の VAT を受け入れるつもりはありません，追加の付加価値税はこの取引やその他の要因とは関係ありません，これも除外する必要があります。
抗弁 2: 納税証明書リスト，つまり、不動産業者が発行する税金リストには付加価値税項目がありません，購入者にこの商品に対して支払う意思がないことの証拠として使用できます。不動産業者が双方の売買取引を促進する場合，税金リストが両当事者に表示されます。ニューディール政策が導入される前，仲介業者が発行する税金リストには、通常、後から追加される付加価値税項目はありません。これは、カジノシークレット スポーツベット契約条件下であっても証明できます，リストに記載されている税金と手数料のみを意味します，新規取引に伴う追加付加価値税は含まない。もちろん，実際の取引では、買い手は仲介会社の税金リストを手元に持っていない可能性があります，現時点では、紛争の解決は出発点に戻ります。さらに，仲介会社の法的レベルが正確な場合，税額計算表には「計算日現在の税額表」が表示されます、"購入者は将来発生する可能性のある税金を負担する必要があります"。現時点では、「すべての税金および手数料」から VAT を除外することは困難，ニューディール政策によって生じた付加価値税購入者さえ排除するのは困難。
弁護3: 「状況の変化」原則の適用，つまり、双方の責任に帰すことのできない理由により状況が変化する，契約の基礎が揺らぐか失われる原因となる，契約の元の有効性を維持し続けるのは不公平です，当事者が契約内容を変更するために交渉できるようにする。これが理由です，悪影響を受ける税金を負担する購入者は、相手方と再交渉することができます，取引で両当事者が得るべき利益とリスクを再分配する，取引における公平性と正義を維持するため（民法第533条を参照）。もちろん，上海高等法院（2006 年上海高等法院第 1 号）の初期の慎重な意見は正式な規定ではないこともお知らせください。新たな購入制限により税金が大幅に増加，それは、買主と売主が契約締結時に予見できなかったものとみなされる可能性があります、ビジネスリスクではない大きな変更,契約の履行を続けることは、契約で合意された税金や手数料を負担する当事者にとって明らかに不公平です。抗弁3の適用は確かに気が進まないと認めざるを得ません。
4 ● 結論: 不明瞭な税金協定による契約解除の要求はサポートされません
上海高等法院の意見書（2006年上海高等裁判所第1号）は、「当事者が税金の支払いについて合意していないか、合意が不明確である」と明確に規定している。，責任者は国税規定に従って決定されるべきである。両当事者が税金と手数料の支払いに同意した場合，マクロ経済政策の規制による税金と手数料の増減，当事者が同意しない限り，増加または減少は依然として国税規則に従って決定される必要があります。両当事者は、税金調整、両当事者間の合意の欠如、または不明確な合意を言い訳にしてはなりません，契約解除のリクエスト」。
カジノシークレット スポーツベット」というよりも「契約が不明確である」ということを説明する価値があります，それは契約の解釈の問題だと言ったほうがいいかもしれません，「税金と手数料の増減は依然として国の税と手数料の規則に従って決定されるべきである」は適用の余地がほとんどない。不動産取引の現実に基づく，裁判所が範囲を明確にした場合、売買契約は解除できません，住宅価格が上昇するとき，買い手は弱い立場にあります。買い手は売り手と交渉して紛争を解決できます，追加 VAT の支払いを減らすことが最善の選択肢かもしれません。
